Villa tadilat maliyeti neye bağlı?

Villa tadilatının maliyetini ne belirler?

Villa tadilatının maliyetini evin büyüklüğü, altyapının durumu, malzeme ve özel imalat seçimi, şantiye koşulları ve iş kapsamı birlikte belirler; hiçbiri tek başına yeterli değildir.

Villa tadilat maliyeti bu yüzden metrekareyle çarpılıp bulunacak bir sayı değildir. Aynı büyüklükteki iki villadan biri natamam ve boşsa, diğeri yıllarca oturulmuş ve eskiyse, kalem listeleri birbirine benzemez. Bu yazı rakam vermez; fiyatı hangi kalemin büyüttüğünü ve o kalemin hangi aşamada netleştiğini anlatır.

Umut GÜRLER İç Mimarlık, natamam villa projelerinde su yalıtımını, bahçe rögarını ve ana tesisatı sahada tutanakla kapatır; bütçeyi ve uygulama takvimini bundan sonra kilitler. Sıra bilinçlidir: altyapı netleşmeden verilen bütçe, sonradan kırma ve çifte işçilik çıktığında yeniden yazılmak zorunda kalır.

Aşağıdaki başlıklar kalemleri iki gruba ayırır. İlki evin kendisinden gelenlerdir: büyüklük, kat düzeni ve altyapı. İkincisi kararlardan gelenlerdir: malzeme, özel imalat, aydınlatma ve şantiyenin işleyişi. İlk grup keşifte okunur, ikinci grup ev sahibinin seçimleriyle büyür. Teklif karşılaştırırken bu ayrımı akılda tutmak gerekir; iki teklif aynı sayıya yaklaşsa da aynı kalemleri kapsamıyor olabilir.

Maliyeti belirleyen kalemler her villada aynı sırayla ve aynı ağırlıkta çıkmaz. Bodrumlu, geniş bahçeli, çok katlı veya yüksek tavanlı bir evde başka kalem öne geçer; sade bir tek katlı villada başka. Bu yüzden önce evi okuyup sonra kalem listesi çıkarmak, listeyi baştan yazıp evi ona uydurmaktan daha sağlam bir yoldur.

Evin büyüklüğü ve durumu maliyeti nasıl değiştirir?

Evin büyüklüğü ve durumu maliyetin ilk katmanıdır: daha çok metrekare daha çok yüzey ve hat demektir, eski veya natamam yapı ise altyapı kalemini baştan farklı yazar.

Büyüklük en görünür etkendir. 350 m²’lik Mavi Ladin villası (Beysukent) ile 700 m²’lik Santra Villa işi (Çayyolu) arasındaki fark yalnız metrekare değildir; büyük evde daha çok ıslak hacim, daha uzun tesisat ve elektrik hattı, daha çok kapı, dolap ve tavan detayı vardır. Kat sayısı, merdiven boşluğu ve tavan yüksekliği de aynı yönde çalışır. Alpine Garden villasındaki yüksek tavanlı salon gibi bir hacimde aynı kaplama ve aydınlatma işi, tek katlı bir odadan daha zor ve daha uzun sürer.

Evin durumu ikinci etkendir. Natamam villada borular ve kablolar çoğu zaman kapı ağzına kadar gelmiştir, içeri bağlanmamıştır; eski villada ise yalıtım yorulmuş, bahçedeki atık su hattı bozulmuş veya sokak kotu yükselmiş olabilir. Bu fark, komple villa tadilatı teklifinin ilk kalemini, yani altyapıyı, iki evde farklı yazdırır. Kontrol listesini villa tadilatında altyapı kontrol rehberinde adım adım anlattık.

Altyapıyı atlamak maliyeti küçültmez, ertelemek olur. Duvarın arkası ve döşemenin altı netleşmeden yapılan kaplama, ilk kış yağmurunda ya da taşındıktan sonra sızıntı ve koku olarak geri döner; sonradan kırma, moloz taşıma ve çifte işçilik o zaman yeni bir kalem olarak masaya gelir.

Koyu ahşap, mermer ve gizli ışık bandı gibi kalemler, ev büyüklüğünden bağımsız olarak maliyeti büyütür; çünkü her biri sahada ayrı bir iş sırası ve ayrı bir usta gerektirir. Çayyolu’ndaki 450 m²’lik Santra Villa (İsmet Bey) işinde doğal dokular, koyu ahşap ve mermer bir arada kullanıldı; duvar yüzeylerine nişler konumlandırıldı, gizli ışık bantları ve aydınlatma senaryosu kuruldu. Böyle bir yüzeyde önce çizim yapılır, sonra elektrik hattı ve niş yeri duvarın arkasında netleşir, taş ve ahşap kaplama bunun ardından gelir. Sıra bozulursa kaplama sökülüp yeniden yapılır ve bu, teklifte hiç yazmayan bir kalem olarak geri döner. Teklifte bu kalemleri çizimle tanımlanmış tek tek satır olarak görmek, sonradan ilave iş çıkma ihtimalini azaltır.

Malzeme ve özel imalat seçimi maliyeti nasıl yönlendirir?

Malzeme ve özel imalat, maliyetin ev sahibinin elindeki kısmıdır: aynı plan, seçilen taş, ahşap ve aydınlatma ile farklı bir kalem listesine dönüşür.

Projelerimizdeki seçimler bunu gösterir. Santra Villa Serdar Bey’de ahşap duvar panelleri ve doğal taş dokular giriş holünden başlayarak tüm hacimlerde sürer; bu süreklilik görsel bütünlük verir ama kaplanan yüzey miktarını da büyütür. Alpine Garden’da yüksek tavanlı salonda mermer şömine kütleleri ve kristal sarkıt aydınlatma yer alır. Diyarbakır Villa’da özel üretim mobilyalar, ahşap kaplama nişler ve akustik paneller kullanıldı; Santra Villa İsmet Bey’de koyu ahşap, mermer ve gizli ışık bantları öne çıkıyor. Her biri ayrı bir imalat ve ayrı bir ustalık demektir.

Malzeme tek kalem de değildir: aynı mermerin hangi yüzeyde, kaç yüzeyde ve hangi işçilikle kullanıldığı maliyeti ayrı ayrı yönlendirir. Bu seçimlerin plan üzerinde nasıl durduğunu villa dekorasyonu örnekleri yazısında görebilirsiniz.

Tablodaki satırlar bir toplamı değil, sırayı gösterir. Alan ve altyapı keşifte kapanır; zemin, imalat ve aydınlatma çizimde seçilir. Karar sonraya kalırsa aynı kalem hem imalat hem şantiye süresi olarak ikinci kez ödenir.

Şantiye koşulları ve süre maliyete nasıl yansır?

Şantiye koşulları maliyeti iki yoldan etkiler: çalışılabilen iş günü sayısı azaldıkça süre uzar, süre uzadıkça ekibin şantiyede kaldığı gün de uzar.

Oturulan eski bir villada villa yenileme maliyeti ev boşken yapılan işe göre ayrı hesaplanır: oda oda ilerlemek, eşya taşımak ve toz perdesi kurmak şantiyeyi uzatır. Oturulan villada ara verilir, boş villada gün boyu çalışılır. Site yönetimi cumartesi ve pazarı kapatmışsa hafta beş güne iner, resmi çalışma saatleri günü bir kez daha kısaltır. Bazı ofis rezidanslarında mesai bitiminden, yani 18:00’den sonra çalışma izni verilir; villa sitelerinde bu nadirdir. Boşaltılamayan bir çocuk odası veya ev ofisi en sona kalır ve şantiye onu bekler; bekleyen gün de takvime yazılır. Villa işinin aşama aşama kaç ay sürdüğünü villa iç mimari projesi ne kadar sürer yazısında anlattık.

İmar Kanunu m.21/3 uyarınca binanın taşıyıcı unsurlarını ve dış görünümünü değiştirmeyen işler ruhsata tabi değildir. Ruhsata tabi olmamak, yönetim izni, harç veya başvuru gerekmediği anlamına gelmez; bu kalemler baştan sorulur. Basit tadilat ile esaslı tadilat da ayrılır: taşıyıcıya, merdivene veya cepheye dokunan iş esaslıdır, boya, zemin ve sabit olmayan mobilya çoğu kez basit tarafta kalır.

Site yönetiminin kuralı da maliyetin parçasıdır. Gürültü saati, asansör kullanımı ve moloz çıkışı yönetimden yönetime değişir; yazılı kural yoksa bir komşu şikayeti işi durdurabilir. Bu yüzden keşifte yalnız evi değil, sitenin çalışma kuralını da sormak gerekir.

Bu kuralların Çayyolu, İncek ve Gölbaşı'nda nasıl değiştiğini Çayyolu, İncek ve Gölbaşı'nda villa iç mimarı yazısında karşılaştırdık.

Villa tadilatı teklifleri nasıl karşılaştırılır?

İki villa tadilatı teklifini karşılaştırmanın doğru yolu, toplam sayıyı değil, her teklifin hangi kalemleri kapsadığını yan yana koymaktır; kapsam aynı değilse toplam bir şey söylemez.

Villa tadilat sözleşmesi iş kapsamını kalem kalem yazmalıdır. Şu sorular teklifleri aynı çizgiye getirir:

• Altyapı kontrolü ve su yalıtımı teklifin içinde mi?
• Söküm, moloz taşıma ve çıkış dahil mi?
• Özel imalatlar (mutfak, gardırop, niş, panel) çizimle mi tanımlı, yoksa tek kalemde mi toplanmış?
• Malzemeler marka ve modelle mi yazılmış, yoksa yalnız «seçilecek» mi denmiş?
• Aydınlatma ve elektrik hat sayısı belli mi?
• Çalışma günü ve site kuralı varsayımı yazılı mı?
• Karar değişikliği nasıl fiyatlanıyor?

Fark çoğu zaman rakamlarda değil dipnotlarda saklıdır: «malzeme seçimi sonra yapılacaktır», «söküm hariçtir», «özel imalat ayrıca fiyatlandırılır» gibi cümleler kalemi teklifin dışına taşır. Bu cümleleri bulan ev sahibi iki teklifi aynı sayfada karşılaştırabilir.

Teklif sahibine aynı soruları yazılı sormak da işe yarar. Verilen yanıtlar, hangi teklifin hangi kalemi üstlendiğini ve hangisinin sonradan ilave iş olarak açacağını gösterir. Yazılı yanıt, şantiye başladıktan sonra çıkacak «bunu kim üstlenmişti» tartışmasını da baştan kapatır.

Sonraya bırakılan kalem küçülmez, başka bir adla geri gelebilir; çoğu zaman ilave iş olarak. Hangi kalemin villanızda ne kadar yer tuttuğunu keşif günü görürsünüz; kalem listesi o günden sonra yazılır.

Aynı maliyet mantığı dairede de geçerlidir; apartmana özgü ek kalemleri Daire Tadilat Maliyeti Neye Bağlı? yazımızda anlattık.

Umut GÜRLER, Çankaya Üniversitesi İç Mimarlık mezunu bir iç mimardır; 2009'dan beri (17 yılı aşkın) Ankara'da villa, ofis ve klinik iç mimarlığı yapar, ofisi Cepa Ofis Kule'dedir. Bu yazıdaki örnekler, kendi tamamladığı villa projelerinden alınmıştır.